Pourquoi investir dans l'immobilier en Floride quand on est européen ?
Les investisseurs européens y cherchent surtout une diversification hors de leur pays et hors de l'euro, un marché locatif soutenu par l'arrivée de nouveaux habitants, et un cadre fiscal d'État favorable : la Floride ne prélève pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques. Ces atouts ont des contreparties, notamment le risque de change, le coût de l'assurance et la fiscalité fédérale américaine.
La Floride n'est pas un marché homogène. Miami, Fort Lauderdale, West Palm Beach, Tampa ou Orlando obéissent à des dynamiques différentes, et un même quartier peut varier fortement d'une rue à l'autre. C'est pourquoi nos opérations ne se limitent pas à Miami : elles portent sur l'ensemble de la Floride, avec une forte présence dans le sud-est, et visent des immeubles résidentiels du segment intermédiaire, ni luxe ni quartiers en devenir.
L'absence d'impôt d'État sur le revenu ne signifie pas l'absence d'impôt : l'impôt fédéral américain s'applique, ainsi que les taxes foncières locales (property taxes).
Un non-résident peut-il acheter de l'immobilier en Floride ?
Oui. Les États-Unis n'imposent pas de restriction générale à l'achat immobilier par des étrangers, et un résident européen ou émirien peut acheter en Floride en direct ou via une société. Depuis juillet 2023, une loi de Floride restreint certaines acquisitions par les ressortissants de sept pays désignés (dont la Chine, la Russie et l'Iran). La France, les autres pays de l'Union européenne, la Suisse et les Émirats n'en font pas partie.
En pratique, l'achat se fait par l'intermédiaire d'un agent de clôture (title company ou avocat) qui vérifie le titre de propriété, reçoit les fonds et enregistre la vente. Une assurance de titre (title insurance) protège l'acheteur contre les défauts de propriété antérieurs.
Qu'est-ce qu'une LLC et pourquoi l'utiliser pour investir aux États-Unis ?
Une LLC (Limited Liability Company) est une société américaine souple, dont les associés ne sont en principe responsables qu'à hauteur de leur apport. Elle est très utilisée pour détenir de l'immobilier : elle sépare le bien du patrimoine personnel, facilite l'entrée de plusieurs associés et la cession de parts. Son traitement fiscal dépend de ses options et de la situation de chaque associé.
En Floride, les LLC sont enregistrées auprès de la Division of Corporations de l'État, qui publie un registre consultable en ligne (Sunbiz). Dans un Club Deal, chaque investisseur devient associé (member) de la LLC qui détient l'immeuble, à proportion de son apport.
Point d'attention : une LLC n'efface pas la fiscalité. Selon sa forme et les options retenues, les revenus peuvent être imposés directement au niveau des associés, qui doivent alors déclarer leur quote-part aux États-Unis et dans leur pays de résidence. Groupe OPERA accompagne ses investisseurs lors de ces déclarations, en lien avec des professionnels de la fiscalité.
Faut-il un numéro fiscal américain pour investir en Floride ?
Le plus souvent, oui. Une LLC doit obtenir un numéro d'identification d'employeur (EIN) auprès de l'administration fiscale américaine (IRS). Un investisseur étranger qui doit déposer une déclaration de revenus américaine a besoin d'un numéro d'identification fiscale individuel (ITIN), sauf s'il dispose déjà d'un numéro de sécurité sociale.
Ces démarches se font auprès de l'IRS, directement ou par l'intermédiaire d'un professionnel. Elles prennent plusieurs semaines : elles doivent être anticipées avant la première déclaration.
Comment sont imposés les revenus d'un investissement en Floride pour un non-résident ?
De façon générale, un non-résident est imposé aux États-Unis sur les revenus et les plus-values de source américaine, dont l'immobilier. À la revente d'un bien par une personne étrangère, l'acheteur doit en principe retenir 15 % du prix de vente au titre du dispositif FIRPTA, à valoir sur l'impôt dû. Ces revenus doivent aussi être déclarés dans le pays de résidence, selon la convention fiscale applicable.
Trois points méritent une attention particulière :
- La retenue FIRPTA à la revente. Elle est généralement de 15 % du prix de vente lorsque le vendeur est une personne étrangère. Il s'agit d'un acompte : l'impôt réel est calculé ensuite, et un éventuel excédent est remboursé.
- Les droits de succession américains. Pour une personne ni citoyenne ni résidente des États-Unis, les biens situés aux États-Unis, dont l'immobilier, peuvent être soumis aux droits de succession américains. Une déclaration est exigée dès 60 000 dollars d'actifs américains au décès. La façon de détenir le bien et la convention fiscale applicable changent beaucoup le résultat.
- La déclaration dans votre pays de résidence. Un résident fiscal français, belge, suisse ou luxembourgeois doit déclarer ces revenus chez lui, selon la convention fiscale signée avec les États-Unis. Un résident des Émirats relève d'un autre cadre.
La fiscalité franco-américaine est technique. Groupe OPERA vous oriente et coordonne, mais pour toute situation personnelle, un avis écrit d'un fiscaliste spécialisé reste indispensable.
Quels sont les principaux risques de l'immobilier en Floride ?
En plus des risques de tout investissement immobilier (perte en capital, liquidité, marché), la Floride présente des risques spécifiques : les ouragans et les inondations, un coût d'assurance élevé et en forte hausse ces dernières années, les taxes foncières et, pour un investisseur européen, le risque de change entre l'euro et le dollar.
| Risque | Pourquoi il compte en Floride |
|---|---|
| Climat | Saison des ouragans de juin à novembre, zones inondables : la localisation et la qualité de construction pèsent sur la valeur et l'assurance. |
| Assurance | Les primes d'assurance habitation ont fortement augmenté, ce qui réduit le rendement net ; certains assureurs se sont retirés du marché. |
| Taxes foncières | Elles sont recalculées à partir de la valeur du bien et peuvent augmenter après une acquisition ou des travaux. |
| Change | Un bien en dollars revendu avec un dollar plus faible peut réduire, voire effacer, le gain exprimé en euros. |
| Fiscalité | Retenue à la revente, droits de succession, double déclaration : des coûts à anticiper. |
Miami ou le reste de la Floride : où investir ?
Miami est le marché le plus connu, mais aussi l'un des plus chers et des plus concurrentiels. D'autres villes et comtés de Floride offrent des prix d'entrée plus bas et des dynamiques locatives différentes. Le bon choix dépend moins de la ville que du bien, de son prix d'achat et de son potentiel de valorisation.
C'est pourquoi nos opérations en Club Deal ne se limitent pas à Miami : notre partenaire sur place, présent en Floride depuis 25 ans, recherche des immeubles sous-évalués dans l'ensemble de l'État.